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四、三大主体的结构模式

发布时间:2019-06-15 22:53 来源:未知 编辑:admin

  旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目类型。其特殊性主要表现在三个方面:

  2、旧城改造项目政府和企业通常共同协作,政府力量深度介入,政府作用至关重要,政府批文和相关文件指导整个项目实施;

  3、旧城改造项目中通常会出现三类主体,分别是改造主体、投资主体和开发主体,对项目财税格局和风险的理解其实就来源于三类主体的结构模式。

  改造主体通常是旧城改造项目中安置房的承担主体,这里所谓的承担主体意味着安置房土地通常置于改造主体名下,安置房后续报建手续以改造主体名义实施。

  投资主体是指城改过程中资金谁负责出,主要是指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分资金。实务中,如果房地产企业参与城改项目,投资主体通常是该房地产企业,这一类主体同样会在城改方案批复文件中明确。

  开发主体是站在房地产开发项目的角度来谈,谁取得开发地块,并负责报建手续和商品房开发,谁就是开发主体。旧城改造中开发主体通常是批文所指定的投资主体,但也可能在土地摘牌时单设主体。

  旧城改造的复杂性首先体现在三大主体结构模式的复杂性,实务中常见的结构模式主要有以下几种:

  房地产开发企业既是改造主体,也是投资主体承担投资义务,同时摘牌取得开发用地。这种情况下安置房也在房地产公司名下,所有拆迁补偿安置费用也都房地产公司名下,应将安置房视同销售同货币补偿一并计入开发用地的土地成本。

  改造主体独立意味着安置房不在房地产公司名下,不需要视同销售。同时房地产公司出资建设安置房和提供拆迁补偿费用,将两部分计入开发土地成本。

  改造主体和投资主体分开引发的问题上面已经说过。开发主体的分离导致出现一个严重的问题,就是安置所有支出在身为投资主体的房地产开发企业,而开发土地则出让给另外一个房地产公司进行开发,安置支出如何合理分摊计入另一个房地产公司的开发土地成本,在实务中颇多争议。我们认为,这种分离并未影响开发主体的开发用地成本分担,但需要提供相关文件、协议、资金流来证明两个公司之间的关联,并得到税务机关的认可。

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